建筑物不同所有制若干问题的探讨

一、关于建筑物区分所有权的若干问题探讨（论文文献综述）

朱涛^[1]（2020）在《经验主义和理性主义：我国建筑物区分所有权的制度重构?》文中认为我国建筑物区分所有权制度的发展历程是理性主义和经验主义对立与融合的过程。"区分所有"概念的引入、"物业管理"制度的借鉴和发展,共同构成了我国《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"的基础。基于"摸着石头过河"的立法思想和"两步走"的立法策略,我国建筑物区分所有权制度的构建未经充分的理性论证,大量依循既有住房政策和法规,并延续了住房公有时期的管制思维,使得《物权法》第六章相对空洞而难以操作,其作用被更具实用性的司法解释和物业管理法规所取代。在民法典编纂结束之际,仍有必要反思经验主义立法的消极影响,重申"业主自治"和"团体主义"的立法理念,合理吸收域内外有益经验和制度,合理使用配套规则、司法解释等方式科学地构建我国的建筑物区分所有权体系。

武鸿儒^[2]（2020）在《建筑物区分所有权限制研究 ——以管理规约为视角》文中研究说明2007年颁布的《物权法》设立了建筑物区分所有权这一新型物权,并以授权业主制定管理规约的方式赋予了业主宽泛的自治权利。但现行法律规定存在对管理规约的法律性质、自治内容和违反后果规定不明的问题,不利于建立良好高效的生活秩序,维护业主的权利。本文首先考察了现行法律法规的规定和国内社区治理的现状。总体而言,管理规约的法律性质并不清晰,违反管理规约的法律后果也不明确。通过对比法律、部门规章和地方政府规章,本文发现,尽管物权法未明确规定,但部门规章和地方政府规章较为统一地将管理规约认定为合同。这一认定在决定违反管理规约的法律后果和管理规约在区分所有权买受人之间的继受效力时产生了体系的冲突。在实践中,社区治理的缺位普遍存在。绝大多数小区没有有效的业主自治和具体的管理规约,完全或者主要依靠物业公司进行管理。自治的缺位带来了日常运营的困难,如公共维修基金难以得到有效的使用,社区秩序只能得到最基本的保障等等。另外,在对国内相关案件的考察中,本文认为,由于法律规定不够明确,管理规约的实践也不发达,在司法判决中存在法官裁量权过大、类似案件未能得到类似判决的情况。其次,本文通过比较法研究,考察了以德、日、意、奥和瑞士为代表的大陆法系的典型立法例,以及以美国为代表的普通法系的典型立法例与判例。本文指出,关于管理规约的法律性质,大陆法系通常将其规定为团体自治规则。在将管理规约视为合同的法域中,法律明文规定对嗣后买受区分所有建筑物的新业主产生效力。在普通法上,管理规约被视为限制性地役权,因而天然具有随土地及其上建筑物流转的效力。在考察了比较法上对于管理规约法律性质的规定后,本文考察了对于管理规约的法律限制。在内容上,大陆法系的立法例对管理规约可规定的内容多加以明确而细致的限制,而美国法上则通过判例确立了对业主自治的高度尊重。在违反后果上,大陆法系的立法例多有允许业主大会对严重违反规约的业主进行逐出的规定,作为极端情形下业主自治的执行措施。而在普通法上,违反规约的后果等同于普通的违反地役权的后果,受影响业主和业主大会有权向法庭申请禁令或者诉请损害赔偿,依地役权的性质而定。最后,本文借助法经济学的进路,指出物权的主要价值在于保障财产秩序,降低社会交易的信息成本,激励和保护所有权人行使权利。随着社会的进步和居民自主意识的提升,势必要对建立更加丰富细致的社区秩序提出更高的要求。管理规约作为这一要求的主要实现手段,其法律性质与法律限制应当明确。明确管理规约的法律性质、细化管理规约可约定的范围以及规定违反管理规约的相应后果,有利于这一价值的实现。本文提出,将管理规约认定为一类特殊的合同,最为符合我国的法律体系和实践现状。

章光园^[3]（2020）在《社员权基本问题研究 ——基于团体法视角的展开》文中指出随着现代社会各类团体组织的设立,团体法在众多部门法领域中不断崛起,私法中逐渐形成了个体法与团体法的二元主体结构,社员权价值日益凸显。肇始于罗马法的个体法研究已经很深入,而作为现代私法另一重要渊源的日耳曼法中的团体法研究还有待加强。与之对应,作为个体法上的权利,包括财产权、知识产权、身份权（亲属权）以及人格权,都已有较为深入的研究,制度建构也较为完善,而作为团体法上的社员权,横跨民法、商法、经济法、社会法等众多部门法,是团体法有效运行的基石,虽然具体社员权研究已取得一定成绩,例如公司股东权、农村集体经济组织成员权以及现代业主小区中的业主成员权研究,尤其是关于股东权的研究,更是成了理论研究热点,取得了丰硕的成果。但是,有关社员权的基本问题研究,目前还是非常薄弱的,这既与其重要的地位和价值明显不相称,而且长期以往,也不利于指导具体社员权研究,因为没有社员权基础理论的指导,具体社员权研究也很难深入,更难以达成理论共识。正是基于这样的考虑,本文立基于个体法与团体法的区分,围绕团体法基本原理,对社员权基本问题作了历史和现实的梳理,静态和动态的观察,一般和个别的分析,理论与实证的考察,努力构建一套既适合中国国情又与私法基本原理、基本体系相吻合的社员权基础理论体系。在此基础上,围绕当前正在进行的民法典编纂,专章探讨了社员权入典的可能性和具体安排。本文除导论与结论外,正文共分八章展开,具体内容如下:第一章——“社员权范畴论”。本章解决社员权是什么的问题,解决如何认识社员权的问题,这应是社员权研究的逻辑起点。社员权与个体法上的权利不同,社员权是团体法上的权利,要清晰认识社员权,就需要对“社”、“社团”、“社员”、“社团法人”、“个体法”、“团体法”等概念有个清晰的界定,在此基础上,才能对社员权作出科学合理的界定。与个体法上的私法权利相比,社员权具有现代性与高级性、综合性与多维性、实体性与程序性、营利性与非营利性、手段性与目的性、财产性与非财产性等特征。根据不同的划分标准,可以对社员权作出不同的分类。社员权是一项非常重要的私法权利,它的产生和发展改变了传统民事权利体系的格局,打破了人身权与财产权一直以来对民事权利的垄断,掀起了一场民事权利的革命;一定程度上推动了民法由契约向身份的回归,有效地弥补了民法传统调整模式的缺陷,增强了民法对社会生活的调整和统帅功能,有力地推动了近代民法向现代民法的转变。社员权也是非常普遍的私法权利,基本涵盖了城市与乡村、经济与生活的主要方面,几乎关涉我们每一个人的权益保护,在日常生活中扮演着举足轻重的角色。同时,社员权也是当前实现市域治理、贯彻落实农地三权分置改革的重要工具和有力抓手,是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要法律权利,具有相当重要的现实意义和深远的历史意义。关于社员权与成员权的提法,表面看只是一个称谓问题,但这背后触及到了社员权的本质理论,不宜用成员权代替社员权,以免增加理论混乱。第二章——“社员权演变论”。本章考察社员权在私法史上的发展演变过程,因为只有了解了社员权的过去,才能更好地把握社员权的现在与未来。在私法数千年发展的历史进程中,私法权利的流变是探寻私法发展轨迹的一条重要线索。私法权利发展演变的一般规律是从简单到复杂、低级到高级、单向到多维、程序权利逐渐实体化到实体权利不断程序化、个体法上的权利到团体法上的权利、身份向契约到契约向“身份”的双向以及奴隶到人工智能的发展过程。近现代以来,私法权利发展的最大表现就是社员权的产生和发展。围绕团体人格与社员（成员）人格独立及分离这一团体法基本原理,分析考察了罗马法个人主义本位下的团体无法明确区分团体人格与成员人格,团体本身也被视作为一个独立的个体。日耳曼法与罗马法最大的不同,就是团体主义本位取向,在日耳曼的马尔克公社中,团体与团体的成员有了明确的区分,团体人格与成员人格出现了独立及分离。日耳曼法上马尔克公社还是一种事实上的共同体关系,法律性质上表现为总有,还处于所有权质的分割阶段,虽然具有浓厚的团体法因素,但还没有上升为独立的团体法。不过,必须承认的是,与罗马法相比,日耳曼法上马尔克公社中的团体成员权利可视为社员权的最早萌芽。与团体法产生相关的法制史事件,还有教会法上法人制度的出现。但是,从教会法的法人制度产生背景来看,法人仍然被看作是拟制的产物,没有出现团体人格与成员人格的独立及分离。团体法的正式产生,是近代资本主义经济蓬勃发展以后的事情,尤其是公司制的出现,股东权的产生,可以看作是社员权的最早产生。1896年制定、1900年生效的《德国民法典》最终完成了社员权产生的临门一脚,该法典首次从团体法的高度,明确规定了一般意义上的社员权。《德国民法典》关于社员权的立法规定,被许多大陆法系国家仿效,产生了重大影响。英美法系与大陆法系有着共同的法制史源头,法人制度在英美法系中也扮演着重要角色,尤其是公司法立法表现突出,更是引领世界潮流。但是,英美法系没有所谓的社团法人与财团法人的划分,也没有一般意义上的社员权,更多的是各色各样的具体社员权立法。清末变法,我国经由日本主要借鉴吸收了德国的立法,清政府颁布的民律、公司律中都有社员权的规定,民国时期颁布的民法典仍然延续了这一做法,在民法典总则编法人章节规定了一般意义上的社员权,这部民法典在我国台湾地区仍然在适用。新中国建立后,废除了国民党的六法全书,很长一段时间,除婚姻法等少数几部法律,一般性的私法基本没有,社员权就更是销声匿迹。改革开放以来,随着社会主义市场经济的发展完善,我国初步建成了中国特色社会主义法律体系,民法、商法、公司法、经济法等部门立法非常活跃,虽然《民法通则》和《民法总则》没有关于社员权的一般规定,但在具体社员权立法方面,取得了长足进展,公司股东权、业主成员权、农村集体经济组织成员权、农民专业合作社社员权等的立法即是典型代表。第三章——“社员权类型论”。本章梳理分析了现行法上和社会生活中存在的各类具体社员权,因为一般寓于个体中,个体展示了一般,要对社员权基本问题作出全面探讨,就必须对目前存在的各类具体社员权的法律属性、权利内容进行初步梳理,并对一些似是而非的权利形态作出辨析,进一步明确社员权的团体法权利本性。社员权与个体法上的私法权利不同,社员权是具象思维构建的产物,虽然关于社员权的一般性规则也有抽象思维的痕迹,但整体上来看,社员权的具体权利规则的构建还是立足于不同的团体本身的,具体社员权之间的个性明显。所以,类型论在社员权体系构建中发挥着重要的作用,抽象地谈论社员权意义不大。同时,通过类型论,建立一个社员权体系,才能从中更好地抽象归纳出社员权的一般性规则。社员权体系中,公司股东权是目前为止最为完善、最为典型的社员权,为其他类型社员权的规则完善提供了指引和参照。业主成员权是现代业主小区生活中的重要权利形态,不同于建筑物区分所有权中的专有权与共有权,是构建和谐美好的业主共同体关系的重要权利,对其的重要性认识还有待于进一步提高。农村集体经济组织成员权也是一项重要而典型的社员权,尤其是当前推进“三权分置”改革过程中,受到了高度关注,成为了理论研究的热点。建国后我国长期实行计划经济体制,作为集体经济成分的合作经济组织比较发达,改革开放特别是建立社会主义市场经济体制以来,这些合作经济组织吸收了市场经济的部分元素,延续发展了下来。这些合作经济组织主要包括农民专业合作社、信用合作社、股份合作制企业以及民间标会等。农民专业合作社中的社员权,有专门的《农民专业合作社》调整,权利内容较为丰富,是合作经济组织中的社员权代表。信用合作社的社员权,一直以来都有专门的法规调整,信用合作社改制后,绝大部分都变为公司,信用合作社社员权也就变为公司股东权。股份合作制企业中的社员权既具有公司股东权的属性,又有一般合作社社员权的属性。民间标会中的会员权也是一种具体社员权,虽然目前还未得到法律的认可。此外,在其他团体法人中也存在一些具体社员权,包括经济法上的重要主体——市场中介组织,其中也有大量的社员权形态存在,例如行业协会的会员权。志愿服务理念越来越深入人心,慈善、志愿立法也取得了重大进展,志愿者权利中有一部分就属于社员权。消法上的消费者权利并不是社员权,消费者的社员权只能在消费者结成的消费者团体中才能产生。现在流行的俱乐部、会员制营销模式中的会员权,虽有社员权的外表,但缺乏团体法的根基,不是团体法意义上的社员权。工会会员的权利、政党党员的权利,虽然具有一定的公法色彩,但本质上还是社员权。第四章——“社员权本质论”。本章介绍了社员权相关学说,对学界有关社员权法律性质的诸多观点进行了评析,并明确提出了社员权的基本属性。社员权作为一类基本的私法权利,得到了绝大部分主流学者的承认和肯定,并在法律制度得到程度不一的反映。极少数学者不承认独立的社员权存在,他们认为,所谓的社员权,本质上还是社员个人在个体法上的权利义务关系,漠视了社员在团体中的社员（成员）地位与个体法上的自然人与法人（法人作为团体的社员）不同。社员权否定说理论上根源于法人拟制说或法人否认说,过于强调个体的独立与自由,认为团体是对个体独立与自由的压制,没有意识到团体自由是比个体自由更高的自由状态,是个体自由发展的高级阶段。即便社员权肯定说内部,关于社员权的性质,也是五花八门,各种观点都有。关于社员权性质,目前存在着社员权所有权说、社员权债权说、社员权身份权说、社员权人格权说、社员权支配权说、社员权请求权说以及社员权形成权说。等等。这些理论学说各有特色,都在一定程度上揭示了社员权的本质特征,但都不全面,存在以偏概全的问题,难以反映社员权的全貌。本文从整个私法体系来观察分析社员权性质,从私法体系中团体法与个体法并立的现实来看,明确提出了社员权是基本的私法权利,与个体法上的财产权、人格权、身份权（亲属权）以及知识产权并列,是宪法上的结社自由在私法上的自然延伸,是新兴独立的私法权利,是具有平等性质的私法权利。从私法体系中团体法与个体法不同的现实来看,明确提出了社员权是团体法上的私法权利,与个体法上的私法权利不同,是法定与约定权利兼容的私法权利,是集合性质的私法权利,是相对性与绝对性兼备的私法权利。从私法体系中实体法与程序法分野的现实来看,明确提出了社员权是具有浓厚程序性因素的私法权利,与个体法上的实体权利与程序权利分离行使不同,是程序权与实体权兼容的私法权利,是具有自我保护和自我救济的私法权利。在社员权的以上三项属性中,团体法属性是社员权的本质属性,决定了其他两项属性,对社员权的行使、救济等带来了深刻的影响,真正塑造了社员权品格,也是社员权能够成为基本私法权利的根本所在。第五章——“社员权构成论”。本章深入讨论了社员权的内部构成,对传统的社员权自益权与共益权的二元划分提出了批评,认为权利的划分不能以目的为标准,并严格遵循私法权利理论按内容对权利划分的一般标准,明确提出了社员人身权、社员财产权与社员程序权的社员权三分法。社员权三分法,是围绕最为典型的社员权提出的,这些典型的社员权包括公司股东权、业主成员权与农村集体经济组织成员权。三分法下的社员权,有的已有法律的明确规定,有的还属于理论上的提炼,但在法律规定和现实生活中,都有不同程度的反映和体现,是可以成立的。社员人身权、社员财产权与社员程序权,各自具有不同的法律性质,但又统一在社员权名义之下,本身不存在主从、原权与救济权的区分,是一体共存的。从社员权法律关系角度观察,社员享有权利的同时,也负有社员义务,不过,在二者的关系中,社员权利处于主导地位。社员权的构建本身就是具象思维的,不同于其他的私法权利是抽象思维的产物,所以,特殊社员的权利义务也必须给予应有的关注,以体现实质公平和正义。在以上对社员权深入解剖的基础上,将社员权与传统私法上的权利作了深入比较,从微观、实证的角度再次论证了社员权的独立品格。第六章——“社员权变动论”。本章考察了社员权从无到有、从有到无的动态过程,也即社员权的产生、取得、处分与丧失。社员权是团体法上的私法权利,先有团体法人的成立,才有社员权的产生。本文首次从理论上分析论证了社团法人成立的一般原理,详细论证了法人财产权（所有权）与社员权的产生,从法律原理的角度论证了社员权的独立存在价值。社员权的产生,实现了个体法向团体法的跃升。社员权的取得,表现为社员资格的取得,取得社员资格也就取得了社员权。社员权的取得方式,大体可分为原始取得和继受取得,每一种取得方式又可分为若干具体情形。社员权作为私法权利,权利人可以为一定的处分,包括转让、质押与抛弃。社员权转让、质押一般发生在营利性团体中,因为这类团体中的社员权具有财产价值。社员权丧失的情形包括团体解散、社员主体的消灭、除名、退社以及社员权的转让等。社员权的丧失,在团体法与个体法上都将产生相应的法律效果,与社员权的产生呈现反向运动,实现由团体法向个体法的回归。第七章——“社员权实现论”。本章继续从动态角度考察了社员权的行使、效力、侵害、保护以及司法实践。作为团体法上的权利,社员权不同于个体法上的权利行使,社员权行使不仅会发生社员个体所预期的效果,而且最终会产生团体法上的效果。社员权在行使类型、行使方式上都有自己的特殊性,都会受到法律的专门调整。社员权行使也是一种法律行为,同样要接受法律的效力评判。社员权的行使通常都是在团体内部以集会的形式实现,其最终表现就是团体决议行为。团体决议行为已经完成了由社员个人行为到团体行为的转变,是形成团体意志、团体决策的最重要的途径和手段。团体行为也是法律行为,也需要接受法律的效力评判,评判的标准有决议的内容、决议的程序等。对于决议结果,不管赞成还是反对,社员都要无条件服从,即使与自己的预期相违背也是如此,这就是团体的拘束效力。社员权的行使要遵守团体章程,否则要接受团体内部的社团罚。作为团体法上权利,社员权的侵害,属于一般侵权行为,但也有一定的特殊性,比如说侵害主体、侵害方式、侵害内容、救济模式等等。按侵害主体可划分为社团对社员权的侵害、社员对社员权的侵害与第三人对社员权的侵害;按侵害对象可划分为侵害社员人身权的行为、侵害社员财产权的行为与侵害社员程序权的行为。与社员权的三大基本属性对应,社员权的保护也可以分为三个层次进行。作为基本的私法权利,社员权可以寻求侵权责任法的保护;作为团体法上的私法权利,社员权也可以寻求团体法上的保护;作为具有浓厚程序性因素的私法权利,社员权也可以寻求自我保护。考虑社员权的自我保护都是在团体内部通过集会功能实现的,所以理论上可将其一并归入团体法上的保护。司法是实现社员权保护的最后一道防线,是社员权保护的最重要的方式,但当前的社员权司法整体效果并不尽如人意,很多案件的裁判标准并不统一,审判质效有待提高。第八章——“社员权立法论”。本章从法政策的角度,讨论了社员权的立法问题,尤其是社员权入典的现实意义、可行性及具体条文的设计。在大陆法系代表性国家,有关社员权的一般性规范,通常都规定在民法典总则编社团法人章节中,内容上大体相同,都是有关社员权的一般性规定,包括社员资格、社员权行使、退社等。我国现行法上无社员权之名有社员权实,《民法通则》与《民法总则》都没有社员权的一般性规定,《物权法》、《农民专业合作社法》、《公司法》等民事单行法、特别法以及商事特别法对具体社员权作了明确规定。总体上,我国在团体法的立法上已经处于落后。当前的民法典编纂,要体现出团体法应有的地位,强化团体法因素塑造,以充分反映团体法崛起的客观事实。民法典的编纂,为社员权入典提供了难得的历史机遇,并充分论证了社员权入典的必要性可行性。围绕社员权的立法内容,对学者的民法典总则编草案建议稿和官方公布的民法典草案作了评析,整体上,学者建议稿更开明,基本都有社员权的规定,虽然具体内容各不相同,但官方公布的草案明显要保守得多,总则编还是照搬《民法总则》的规定,只有规定了股权,没有一般意义上的社员权。民法典总则编应该对社员权的基本内容作出规定,并处理好与章定（约定）社员权的关系,尊重团体自治,赋予团体活力。在社员权的立法模式上,建议采纳总分结合模式,在民法典总则编中对社员权基本内容作出一般规定,同时进一步完善民法典分则编、民事单行法、商事特别法、经济法、社会法等部门法领域的具体社员权规定。最后结合当前民法典编纂的实际情况,提出了总则编社员权立法的体系安排与条文设计的立法建议。

余莹^[4]（2020）在《论我国业主大会决议规则的完善》文中进行了进一步梳理近年来我国人口已逐步向城市集中,住宅小区楼盘如雨后春笋般不断兴起,由此衍生诸多法律课题乃值得关注。为了维护建筑物区分所有权之机能及各区分所有权人之居住环境,我国的《物权法》及《物业管理条例》中设有许多制度,以规范区分所有权人彼此之间的互动关系。为此本论文拟以业主自治中核心组织之业主大会其决议规则的完善为论述重点,业主大会在物业管理领域及业主自治领域扮演着相当重要的角色,但对于如此重要角色之定位,却无法在法律上得到确认。并且在业主大会决议规则的运行上,亦出现了规则制度无法在实际生活中得到落实贯彻的问题,此问题更是牵涉到了实体与程序互相交错的难题,惟有厘清业主大会涉及的法律关系,重新检视阻碍决议规则正常运行的因素,方能正本清源地解决此等难题。整篇论文采法学解释、归纳分析、案例分析、比较分析等研究模式完成。首先介绍涉及到业主大会决议规则之理论梳理,从现行法的缺失中找到目前影响业主大会决议规则正常运行的主要原因,而后佐以世界各国关于业主大会决议规则的法律制度及规则比较与评析,以期以他山之石可以功错。接着探讨与研析目前涉及到业主大会决议规则相关之日常纠纷的实务案例,分析其中涉及的法律及争议。最后整理研究之心得,透过原因分析及各国及地区之间法制层面的交流及融合,借鉴参酌后依据符合我国国情与民事习惯作出相应调整,以落实业主大会的法制层面,探索我国业主大会法人化之道路,完善涉及的相应法律规则,进而提升居住品质,健全不动产市场。

吴婷婷^[5]（2020）在《虚拟“产权式商铺”之法律规制与纠纷解决》文中认为“产权式商铺”并非一个法律概念,仅仅是学者与法院对于此种房产交易模式进行归纳时的一个统称。具体来说,“产权式商铺”指代的是商业不动产的“分割销售”与“统一经营”的交易模式,实质体现为所有权与经营权的分离。其依托于两份合约安排,即出卖方与买方的“商铺买卖合同”以及利用方与买方之间的“商铺使用合同”。产权式商铺在实践中有独立式与虚拟式的区分,本文旨在研究虚拟式的产权式商铺。此处所谓“虚拟”的含义,是强调此分割销售的方式并无实体墙为界址,而所谓“产权”指向的客体则为此处具有虚拟性质的不动产。在我国,虚拟产权式商铺的法律争议集中体现在立法与司法两个层面。在立法层面,虚拟产权式商铺的登记存在争议。我国各省市政府关于商业性房产分割销售出台的相关立法文件中,对于我国相关不动产登记规定的“固定界限”与“独立使用”理解不同,因而对于无独立实体墙的分割销售存在争议,出台的立法文件混乱。有政府明令禁止无实体墙的分割销售,房屋登记管理部门不得予以登记。有政府持中立态度,认为符合政府规划,无实体墙的分割销售也可进行登记。因此,理论上产生了虚拟产权式商铺能否成为物权客体的争议。基于物权客体扩大化的背景,本文认为对于不动产登记的条件应当作扩大解释,虚拟产权式商铺符合物权客体特定且确定的原则,同时符合我国立法中规定的房屋登记单元的条件,因而,理论上可以成为物权客体。所以,各省市政府部门在关于分割销售的立法文件中,至少不能以其物理特征的虚拟性而否认其登记的可能性。另外,可以探索与此不动产物权相关的债权合同的登记可行性,指引各买方意思自治,实现此物权行使之效果。在司法层面,因为虚拟产权式商铺的运作依托于两份合同,所以法院存在合同独立与合同联立两种审判思路,本文集中探讨在合同独立路径下的一个核心问题:当买方在利用方违约或者商铺使用合同终止时,要求“收回经营管理权、自主经营”,法院如何裁判。一方面,各法院对于所有权的具体类型存在建筑物区分所有权与按份共有的争议。另一方面,因为虚拟产权式商铺交易模式的特殊性,法院对于该所有权是否应当受到限制存在不同的裁判。本文将买方享有的所有权定性为建筑物区分所有权,买方享有其内涵的专有权、共有权与共同管理权。同时认为,基于所有权的法定限制以及限制性契约关系下的权能分离,买方享有之所有权应当受到限制,不能当然的收回经营管理权、自主经营。在处理相关纠纷时,应当平衡买方的意思自治与多数人的利益,综合不动产的经营状况进行裁判。

Pimsalee Miss Chanettee^[6]（2020）在《前期物业管理法律制度研究 ——以中国与泰国的比较为视角》文中进行了进一步梳理前期物业管理阶段是物业管理当中最先出现的一个阶段,在这个阶段中,可以为建设单位和业主提供前期的专业服务,对于今后物业管理打下前期基础,提供更多便利,因此也是物业管理阶段中非常重要的一个环节。因中国与泰国的风俗习惯不同导致土地所有权和不动产所有权（建筑物）的法律制度在一定方面有一些不同,因此两国在物业管理法律制度方面也存在不同,即中国物业管理在一般情况可以分为两个阶段:前期物业管理阶段和正式的物业管理阶段,但是泰国没有同样的区分。本文以中国和泰国法律比较为视角,除了引言和结论以外,本文分为五部分,第一部分是物业管理的立法概况,该部分叙述了中国与泰国物业管理情况与立法沿革;第二部分是前期物业管理法律关系主体,该部分叙述了中国与泰国在前期物业管理阶段的主要主体;第三部分是前期物业管理人的确定,该部分叙述了中国与泰国选聘物业服务企业的方式与选聘者地位对选聘程序的法律问题;第四部分是前期物业管理的终止,该部分叙述了中国与泰国的前期物业管理终止事由而及终止事由的相关法律问题;第五部分是前期物业管理阶段纠纷中的诉讼主体,该部分叙述了中国与泰国就单业主诉讼对侵权共有部分者和物业服务合同的主体资格进行研究分析。通过比较法,将两国前期物业管理阶段当中涉及到的法律问题进行列举说明,通过比较,分析中泰两国法律中关于前期物业管理阶段中的相同点和不同点,并指出两个国家的优点和缺点,最后提出完善在前期物业管理阶段中可能出现的法律问题的建议,为完善前期物业管理阶段出现的上述法律问题提出构想。

茅德宇^[7]（2020）在《小区业主共同管理权研究》文中研究表明根据《物权法》有关建筑物区分所有权部分的规定,业主作为房屋的所有权人,对于建筑物内的经营性用房、住宅等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的共同管理权从“成员权”这一概念演变而来,其通过业主大会和业主委员会统一行使,包括选举权、订立自治管理规约权以及解聘管理者的权利等等。我国立法中有关建筑物区分所有权部分的规定有所缺失,在立法上,长期以来仅有2003年国务院颁布的《物业管理条例》（2018年修改）和2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》以及2009年住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》等。这些法律法规对建筑物区分所有权仅做了基础性的规定,对具体如何操作的规定不够完善细致,不能对建筑物区分所有权人的利益进行全方位的保护。本文先从理论入手,探寻传统民法中的两大认识论和方法论:个人主义与整体主义,借鉴合作主义这一新观点作为分析业主共同管理权的理论基础,提出以合作主义来设计业主团体制度。其次,在揭示业主共同管理权内涵和制度价值的基础上,提出共同管理权的行使依据为建筑物区分所有权,行使主体为业主大会和物业服务企业,行使规则为业主自治管理规约。由此,回归现实,分析业主在行使共同管理权时遇到的困境,主要有业主团体的性质不明确、业主合作意识和权利意识的欠缺等等。最后借鉴国内某些区域先进的制度设计,提出明确业主大会主体地位,保障业主的自治权利,以合理的行政干预促进业主合作等建议。

董君清^[8]（2020）在《业主共同管理权性质界定与制度完善研究》文中指出小区物业管理是困扰当前各大城市新建商品住宅社区业主的常见问题。这一问题的形成,一方面与目前我国商品住宅小区产生发展时间较短,物业管理经验不足有关,另一方面更与许多业主对于建筑物共有部分所有权、管理权的认识不完善有关。就理论研究而言,目前我国法学理论界对建筑物区分所有权的研究较多,也形成了较为完善的理论体系,但是对业主在物业管理中依法享有的共同管理权关注仍不够充分。本文的目的即通过尝试在对业主物业管理权性质界定的基础上,围绕相关法律制度建构问题展开分析,以期进一步维护广大业主权益,完善保护业主权利的相关制度。本文认为,所谓业主共同管理权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、对建筑物共有部分的相关事务进行共同管理所享有的权利。这一权利与建筑物区分所有权、成员权既有联系又有区别。围绕着业主共同管理权性质问题,目前在我国司法实践和法学理论上仍存在诸多争论,主要有成员权说、管理权说以及管理职能说三种。而相关司法实践和法学理论上对业主共同管理权性质的这些认识分歧,对于维护业主利益是明显不利的。在对共同管理权综合分析的基础上,本文认为,业主共同管理权的性质应界定为共有权权能。之所以如此界定,其理由主要包括业主共同管理权来源于建筑物区分所有权、业主共同管理权具有随附性的特点以及业主共同管理权的对象仅限于共有权的部分等。在上述业主管理权性质界定基础上,进一步完善业主管理权的相关制度,应主要从以下几方面考虑:首先,以共有权为核心完善业主共同管理权相关法律;其次,建立健全业主共同管理权的监督体制;最后,明确行政主管部门职责与业主共同管理权之间关系。

刘琦^[9]（2020）在《业主违反管理规约的责任研究》文中提出管理规约,亦称“规约”、“住户规约”、“物业管理协约”、“区分所有规约”抑或“管理组织规约”等,系开发建筑单位或全体建筑物区分所有权人就建筑物与基地的管理、使用及所有关系,以书面形式所为的自治规则,是业主在物业管理活动中的重要的权利义务法律文件,管理规约的制定目的在于维护区分所有权人的共同利益,确保区分所有建筑物及建筑物小区的良好管理运行与和谐生活秩序,是体现业主群体利益、实现业主自治的基石,在城市社会秩序的健康发展和现代社会治理转型中发挥积极的作用。管理规约作为维护业主共同利益的基石,业主违反管理规约中规定的义务必然应当承担相应的法律责任,以此有效保障管理规约在实践中积极发挥作用。对业主违反管理规约的责任问题的现有研究,以文献研究法、比较研究法为主,研究的重点是国外业主违反管理规约的责任承担相关问题,而从司法实证的角度来看,对法律适用的研究比较少,研究成果也是薄弱的。因此,本文采用实证研究,以2017-2019年“违反管理规约”的裁判文书为研究基础,结合个案研究系统分析法官的裁判逻辑。通过实证研究发现,在司法实践中,以业主违反管理规约进行诉讼并承担规约中责任的少,管理规约中明确规定的责任也被严重忽视,责任承担形式单一,影响业主承担责任的因素很多,导致司法裁判的标准不一。在现实中,管理规约在业主自治中并未发挥自治规则作用,难以体现管理规约维护业主共同权益的性质。在固有的二元民事责任体系下,对业主违反管理规约应当承担的责任进行合理的定位是困难的,因对管理规约性质定位不清,简单将违反管理规约的责任理解为违约责任或侵权责任,或是二者的简单竞合,弱化了管理规约的团体性及自治规约性质,忽略对全体业主共同权益及管理秩序的侵犯,仅关注行为侵犯的个人权益,故将业主违反管理规约的责任视为个人对个人权利侵犯或违反合同的责任。《物权法》第83条等条文对违反管理规约责任规定过于原则,未突出违反管理规约对全体业主共同权益和管理秩序的破坏,存在管理规约的“团体性”精神缺失问题。据此,明确管理规约中的责任规定,在法理上明确违反管理规约的责任性质,体现管理规约自身的“团体性”。在立法上,突出对全体业主共同权益及管理秩序的维护;增设责任承担方式条款;突出业主团体及物业服务企业维护全体业主共同权益的作用。基于以上研究目标,本文以司法实证研究为基础,首先明确了管理规约的概念、性质、功能和价值、法律文本等基本内容,在法理与立法上明确业主违反管理规约应承担的责任性质问题,提出注重管理规约的自治规则性质,反思以“合同责任”或侵权责任为中心的现有二元民责任体系,回归管理规约作为一种决议行为的应该体现的责任承担形式。具体而言,强调管理规约在小区自治中的重要性,兼顾管理规约的“团体性”,细化业主违反管理规约的责任承担方面的法律规定,突出对业主共同权益破坏的责任承担规则,提升管理规约在业主生活中的地位,推动社会治理结构的现代化。

栗德尧^[10]（2020）在《物业服务合同若干问题研究》文中进行了进一步梳理伴随着我国住宅商品化的推进,人们对居住环境的要求不断提高,业主委托专业物业服务人进行物业管理成为最为重要的物业管理模式。但是由于物业服务行业规制不到位,以及相关立法的不完善,导致业主与物业服务人之间矛盾频发,物业服务合同纠纷数量呈逐年上涨的趋势。因此,对物业服务合同的研究变得尤为重要,其中,物业服务合同主体的范围界定、抗辩权的行使、任意解除权的行使理论上争议较大,本文主要针对这三个方面问题,围绕《民法典草案》的相关规定,进行研究与讨论。文章主要分为五个部分:第一部分为物业服务合同的实践现状和立法现状。实践现状部分通过数据化的分析得出,物业服务纠纷的几大特点以及其数量逐年递增的趋势。立法现状主要针对物业服务合同进行立法梳理,目前我国相关立法仍然存在部分问题。第二部分为物业合同法的比较法考察。对美国、日本、新加坡、香港、台湾等国家和地区的住房形式以及物业管理相关立法进行比较考察。第三部分为物业服务合同的主体。物业服务合同的主体应为全体业主和物业服务人,其中业主的范围应当予以适当扩大,承认除物业所有权人以外的其他物业使用人准业主地位。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当认定其非法人组织的民事主体地位。而作为提供物业服务的一方,物业服务人除物业服务企业外,还应当包含具有一定资质的非法人组织以及自然人。第四部分为物业服务合同的抗辩与抗辩权。首先,抗辩与抗辩权最重要的区别在于,抗辩权以请求权的合法存在且有效为前提,而抗辩则是主张请求权自始不发生,或者虽曾发生但却因一定的事由归于消灭。其次,对物业服务合同纠纷实践中最为常见的抗辩事由以及常见的抗辩权行使进行了研究。第五部分为物业服务合同的效力及解除权。首先,文章分析了物业服务合同的生效要件以及几种特殊情况下物业服务合同的效力。其次,法定解除权和约定解除权足以保障业主的合法权益,业主任意解除权的设立有矫枉过正之嫌,故应当删除《民法典草案》中关于业主任意解除权的相关规定。

二、关于建筑物区分所有权的若干问题探讨（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、关于建筑物区分所有权的若干问题探讨（论文提纲范文）

（2）建筑物区分所有权限制研究 ——以管理规约为视角（论文提纲范文）

（3）社员权基本问题研究 ——基于团体法视角的展开（论文提纲范文）

（4）论我国业主大会决议规则的完善（论文提纲范文）

（5）虚拟“产权式商铺”之法律规制与纠纷解决（论文提纲范文）

（6）前期物业管理法律制度研究 ——以中国与泰国的比较为视角（论文提纲范文）

（7）小区业主共同管理权研究（论文提纲范文）

（8）业主共同管理权性质界定与制度完善研究（论文提纲范文）

（9）业主违反管理规约的责任研究（论文提纲范文）

（10）物业服务合同若干问题研究（论文提纲范文）

四、关于建筑物区分所有权的若干问题探讨（论文参考文献）

• [1]经验主义和理性主义：我国建筑物区分所有权的制度重构?[J]. 朱涛. 私法, 2020(02)
• [2]建筑物区分所有权限制研究 ——以管理规约为视角[D]. 武鸿儒. 山东大学, 2020(02)
• [3]社员权基本问题研究 ——基于团体法视角的展开[D]. 章光园. 华东政法大学, 2020(02)
• [4]论我国业主大会决议规则的完善[D]. 余莹. 华南理工大学, 2020(03)
• [5]虚拟“产权式商铺”之法律规制与纠纷解决[D]. 吴婷婷. 华东政法大学, 2020(04)
• [6]前期物业管理法律制度研究 ——以中国与泰国的比较为视角[D]. Pimsalee Miss Chanettee. 山西大学, 2020(01)
• [7]小区业主共同管理权研究[D]. 茅德宇. 扬州大学, 2020(05)
• [8]业主共同管理权性质界定与制度完善研究[D]. 董君清. 江苏大学, 2020(05)
• [9]业主违反管理规约的责任研究[D]. 刘琦. 西南大学, 2020(01)
• [10]物业服务合同若干问题研究[D]. 栗德尧. 郑州大学, 2020(02)

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